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北京入学新政一年后 摩登平台注册登录网站学区房价涨了还是跌了?|学区房

作者:发布时间:2020-01-06分类:摩登4登入官网阅读:11 ℃评论:0 评论

  原标题:北京入学新政一年后,学区房价涨了还是跌了?

  文/陈月芹

  在北京,为孩子张罗着选学校的家长并不在少数,近年来,北京各个区的入学、升学政策一直在变化,如何成功进入理想的小学,不仅是要靠资金和运气,更是一门技术活儿。

  “能回看吗?我也没赶上。”2020年第一天,在一个叫“家长帮2020北京海淀京籍4群”里,罗蕊@群管理员,希望回看群主“大神”前一天晚8点在抖音上关于2020年北京海淀区升学政策解读的直播。

  罗蕊的孩子现在5岁半,距离上小学还有半年时间,早在2019年9月,她就开始为孩子忙着选学校。到各大论坛和微信群学习各种升学“秘籍”,不忙的时候找中介看房子。

  在北京,像罗蕊这样为孩子张罗着选学校的家长并不在少数,近年来,北京各个区的入学、升学政策一直在变化,如何成功进入理想的小学,不仅是要靠资金和运气,更是一门技术活儿。

  换房

  2015年,罗蕊以一个较低的总价购买了西城区广安门外荣丰2008的房子,并成功落户西城区,当时,她并没有考虑孩子上学的问题。但随着孩子幼升小时间逐步临近,她和丈夫开始着急起来了。

  荣丰2008对口小学是北京小学的天宁寺分校,在名校林立的西城区,挂了北京小学分校的天宁寺小学是家长们眼中公认的“渣小”。“广安是西城热门学区,但大部分小学都是分校,除了北京小学广外分校、第二实验小学广外分校外,其他都一般。”罗蕊表示。

  对于罗蕊来说,本来可以让孩子在西城上学,她家附近的远见名苑、朗琴园两个小区对应的是重点小学,把现在的房子卖掉,再加不到200万元可以完成换房,而且中学可以上北京四中西南校区。

  但罗蕊更青睐的是重点小学聚集的海淀区上地,如果在海淀上地买房,卖了现在的房子,还需要再加500万元左右,对于罗蕊来说,难度不大。“你肯定还没有孩子,所以你还不太能理解。”罗蕊表示。

  2019年的最后一天,罗蕊提前约了中介去上地看房。“上地是海淀的热门学区,综合实力很强,包括上地东里、上地西里、上地家园等小区可以就近上地实验小学。”罗蕊在手机地图上比划着,上地实验小学就在上地东里小区里,读完小学可以直升101(上地实验中学)。

  根据北京最新的义务教育入学政策,从2019年1月1日起,在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的,将不再对应一所学校,即多校划片,被家长戏称“海淀1911”。

  多校划片政策传了很多年,等到一纸政策公告被张贴在各大学校告示栏,家长群也沸腾了——这一政策意味着,即使买了海淀的学区房,也不一定能上对应的学校。孩子入学当年,根据就近原则,如果学校学位不足,有可能被分配到划片区域内的其他学校。

  不过,上地学区是罗蕊借鉴前辈们的经验确定来下的区域,学区内学校综合实力靠前,即使被派位,也不会被放到太差的学校,而且一步到位上101中学的概率较大。“如果靠运气,那太玄了”。

  在上地区域从事房地产中介的刘仕伟告诉罗蕊,新的学区派位政策实施以来,海淀真正实施多校划片的学校不多。“只要有房有户籍,房本属于孩子法定监护人,不是四老房,基本都能直升。”刘仕伟称,他在上地清河区域做了6、7年店长,对这块很熟悉。“很多人说上学没用,那是你没上好。”刘仕伟对罗蕊感慨,自己就是没上好学的那一类,现在孩子在老家邢台上三年级。

  罗蕊老家也是邢台的,她说看到黄磊家小女儿带着《小王子》导演游故宫,觉得自己的孩子以后也应该努力学习,“人家明星的孩子都那么努力,我希望我家孩子能比同龄人得到更多优势和机会。”

  分层降温

  “来上地看房子的客户,100个里95个是为了孩子上学。”刘仕伟表示,对于家长心切能理解,每次都会和客户耐心解释政策,说明风险。

  他透露,新的入学政策出来后,上地的房子确实有降温,但这不完全是政策的影响。比起最近一年以来的楼市降温潮,学区房价格相对坚挺。

  刘仕伟带罗蕊看的第一套房子位于上地东里,房子是86.1平方米的两居改三居,报价830万元。罗蕊看了房子照片和信息,觉得还合适。

  实际看房时,房子现实情况还是超出罗蕊的预期,开裂的墙面,发霉的木质装潢,到处坑坑洼洼的地板,洗浴缸和洗手台锈蚀痕迹都显示出房子的陈旧。

  “很多年业主都没在这儿住,出租出去,房子没维护好,如果要住需要重新装修一下。”刘仕伟提示罗蕊,“房子的学位没被占用,如果想让孩子上学,价格可以再谈,楼龄新、装修好的房子,价格还要更高。”

  “如果这套您觉得合适,我们有信心跟业主谈到800万元以下。”刘仕伟告诉罗蕊,可以约业主当面谈,也许还有空间,“我们电话里跟业主谈价力度不大,业主总觉得我们又来试探他心里价位,所以,您去谈会更合适一点。”

  谈起近7年的从业经历,刘仕伟感慨,今年的降温确实有点明显,目前是两年来上地的学区房价格最低点,以上地西里一套137平方米的房子为例,2018年成交价在1230万元。“今年有一个业主报价1250万元,最后让业主降到了1180万元。”

  虽然业主不情愿降价,但11月链家的中介带客户去看房,将价格砍到1080万元,“业主当场把中介的钥匙收了回去。”

  据刘仕伟介绍,目前买卖双方博弈较为严重,很多业主希望2020年春节后能迎来小阳春,而购房者也觉得还有进一步下降的空间。“业主在观望,客户也在观望。”

  刘仕伟透露,2017年317限购前,上地东里单价一度追近16万元,成为五环外房价最高的小区之一;317限购后,价格开始出现松动,目前上地东里平均成交价保持在10万元/平方米左右。

  量价微涨

  相较海淀区,作为教育强区的西城区是许多家长青睐的区域。其中德胜学区坐拥育翔小学、西师附小、实验二小德胜校区、三帆附小、五路通小学多所重点小学。由于一个学区内所有小学都是重点学校,只要买到学区内房子,就可以拿到重点小学通行证。

  德胜片区很大,我爱我家中介李鑫在门店电脑前搜索德胜片区的房源,一页显示10套,页面下方还显示可以查阅49页。如果仅瞄准超级“牛小”育翔小学,则显示有15页,150套房源,覆盖冰窖口胡同73号院、新外大街甲8号院、新风南里中直社区、新风街1号院、马甸南村小区等近十个小区。

  李鑫和冰窖口胡同73号院的一位业主约定上门看房时间,业主透露,他是实验二小德胜校区毕业的,闺女上学原本也想找学校领导“帮帮忙”,安排上最好的育翔小学,后来觉得太麻烦,就让闺女也上了德胜二小。

  这两年,家里被划进育翔小学学区,房价确实涨了不少。“现在闺女也大了,学区不用了,想全家置换大一点的房子,这才想把房子转手。”

  这个房源3室1厅1卫,从2019年3月挂出报价1150万,现在降到1100万,跟市场价差不多。李鑫透露,大户型的学区房在西城也难出手,普通家庭一下子拿出千万还是少有。

  目前德胜片区的分化还体现在,“满五唯一”的公房能贷款9成,许多家庭的压力小一些,部分不符合“满五唯一”的公房或商品房,客户的贷款压力很大。

  “满五”是指房产证出证或契税票出票的时间已经满5年;“唯一”是指业主在本市内,登记在房屋权属登记系统里的只有这一套房。

  以新风北里的一套两居室商品房为例,“业主原先报价810万,一分不减,后来因为他这套是商品房原值200万,二套贷款只能贷80万,能全款付且不要周期的客户很少,一直卖不出去。”李鑫解释:“现在业主电话里跟我们说,770万可以成交,760万应该没什么问题。”

  链家数据显示,2018年12月至2019年11月,西城区的挂牌均价与参考均价最大价差达到4573元/平方米。2019年10月价差逐渐缩小到几百元,“西城德胜片区11月两家共成交101套。”李鑫透露。

  李鑫向经济观察报记者介绍,一居室50平方米一般在760万元上下,两居室62平方米一般在800-900万元之间,楼龄较老的两居室也有750万的。“由于近两个月成交量大,低总价的房子卖得差不多了。”

  德胜片区房价分化另一个因素在于是否占用学位,如果一套房子占用3年级,按照6年一轮的规定,新购房业主的孩子3年后才能上学。李鑫表示,很多家长想趁着价格洼地占坑,早点上岸早点放心,以后也会有人接盘。“这种房源价格会低。”

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