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三年来,中梁控股的销售额从100亿增长到1000亿?

作者:发布时间:2019-12-27分类:摩登4登入官网阅读:16 ℃评论:0 评论

  原标题:三年内增加到一百亿

  资料来源:《人才杂志》

  作为一家新兴的房屋公司,从100亿增长到1000亿需要多长时间?

中良控股(02772。

(香港)给出的答案是三年。

  销售规模仅为16。

2015年的总投资额为人民币80亿元,并在三年内以火箭般的速度跃升。

2018年,突破千亿元大关,达到101家。

50亿元。

  根据众亮控股发布的2019年11月的合同销售运营数据,众亮在2019年的前11个月实现了约130笔销售。

50亿元,同比增长约47%; 合同销售面积约为1244。

10,000平方米,同比增长约42%。

  这也意味着中粮控股已经完成并提前完成了超过1300亿元的年度销售目标,成为了为数不多的在2019年提前完成年度目标的房地产公司之一。

  巧合的是,去年十一月世茂的销售额也增长了47%,而世茂和中良控股则保持了Top20最快的增长速度,并且都实现了全年目标。

  然而,在去年7月香港股票上市结束后,尽管中债控股的净负债率急剧下降,但仍面临土地储备不足,融资成本增加和现金流量紧缩等问题。

  土壤储存中弹药不足

  钟良亮在不到两天半的时间里,在房地产融资的冬天里砍下了一块土地,“疯狂扫地”。

  土地是住房企业的粮食银行,土地储备不足最终将导致企业的劣势。

  与许多顶级房地产公司繁重的一线城市不同,中良控股集中在二,三,四线城市。

中粮控股在公司的财务报告中提到:“集团采用高周转率的开发模式,以标准化流程开发二,三,四线城市的房地产项目。

  截至去年上半年,该公司的土地储备约为4200万平方米。

然而,中良控股的土地储备不足。

克尔数据显示,中粮控股在2019年上半年的土壤储藏价值为3385。

4亿元,排名第35位,与其Top20销售排名差距不小。

它的总价值相当于上半年销售额的5。

考虑到销售增长的32倍,仅足以满足未来两年左右的销售额。

排名前100位的房屋公司总土壤储量的平均淡化周期为4。

2年。

  目前,中良控股的土地储备主要集中在三四线城市,主要集中在长三角的三四线和普通的三四线。

财务报告显示,截至去年上半年,该公司在二,三,四线城市的土地比例为18。

2%,64。

1%,17。

7%,三线和四线城市占80%以上。

  为进一步补充土地弹药,中良加快了征地步伐。

数据显示,在2019年的前11个月,中粮新增了129块土地,总投资额约为71。

10亿元。

忠良在11月份的土地销售比率为54。

5%,高于房地产百强企业0。

平均值36。

  通过这种计算,中良在不到两天半的时间内拿下了一块土地,并在房地产融资的冬天“疯狂地清扫了商品”,显示出中良的积极进取的野心。

  同时,中良仍在优化土地布局结构,即扩大重点二,三线城市的规模。

根据半年度报告数据,2019年上半年,中良新区二,三线城市比重超过80%。

  但是,在加速征地的背后,土地成本也在增加。

2019年上半年,中良收购土地的平均成本约为3934元/平方米。

  公告显示,该公司的毛利率为27。

3%降至2019年上半年的24%。

5%,主要是由于征地成本增加。

  信任依赖

  在过去三年中,黑马房地产公司的真正推动力是非银行融资。

  在房地产行业,从100亿到1000亿只用了三年时间。

公司只有两家,一家是荣鑫,另一家是中良。

  中良创始人杨健将高增长的奇迹归结为:“高周转率,抓住了三线和四线棚改革和原始房地产变形虫模型的历史机遇。

  然而,过去三年真正推动黑马住房公司发展的因素是非银行融资。

其中,特别是信托,私募,供应链金融,资产支持证券,资产管理计划等。

  中良将信托等融资方式应用到“非常好”的程度。

据了解,与中良合作的信托名单包括:中信信托,安信信托,万向信托,爱建信托,四川信托,中航信托和陆家嘴信托。

  对非银行融资的过度依赖导致中良的融资成本很高。

中良控股2018年的融资成本为9。

9%,远高于主流上市住房公司的平均融资成本6。

07%。

  2019年上半年,中粮控股的加权平均融资成本高达10%。

需要指出的是,去年上半年,中良的净利率仅为9。

24%,核心净利率仅为6%。

  中良在坚持高额营业额的同时,充分调动了民间资本的积极性。

据《中国商业报》报道,上海中信旭企业管理有限公司

,Ltd.

(以下简称“忠诚资本”)是一个隐藏的基金运营平台,与中良密不可分。

  据悉,中信资本成立于2015年,总部位于上海。

它是一家专业的资产管理公司。

前创始人徐良琼是中良控股的执行董事兼高级副总裁。

目前,中信资本已成立专业资产管理公司9家,发行基金34个,投资项目137个,资产管理规模累计超过300亿元。

  实际上,在迅速扩张的几年中,中信资本一直是中良的首都火药仓库。

2019年5月16日,中信资本基金经理王萌在“走进中信,了解中良房地产投资情况交流会”上表示,中信资本与中良房地产建立了长期稳定的伙伴关系。

此外,由中新资本正式上市的投资项目全部归中良所有,包括苏州独树玉湖和Capital One等物业。

  目前,中良的资产负债率高达95。

25%,上市前净债务比率的突然下降有所下降。

中良控股的短期债务比率为50。

23%,一年内到期的债务比例相对较大。

尽管帐面资金足以支付短期债务,但近年来公司的现金流状况一直令人担忧。

2019年上半年,中粮控股的经营现金流为-97。

6。

1十亿。

  中良控股对信托融资的依赖直接导致了公司的长期毛利率。

从2016年到2018年,中良控股的毛利率为21。

1%,20。

4%,22。

9%,远低于大型房屋公司30%以上的行业平均水平。

  高昂的融资成本几乎吞噬了其净利润。

招股说明书显示,截至2018年底,中良拥有109笔尚未偿还的信托或资产管理计划,总计约14。

70亿元,占54。

5%。

  公告显示,中良控股2019年上半年的融资成本为2。

50亿元,去年同期为1。

4。

30亿元,同比增长74。

3%。

中粮控股表示,成本增加是由于借款额和利率增加,但被在建物业资本化利息增加所部分抵消。

  2019年,公司金融负债的利息支出总额为21。

22

10亿元,增长61。

0%。

在此期间,中良的核心利润仅为12。

3。

20亿元,即利息支出远远大于赚取的收入。

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