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两市地产股呈走势“分化”新冠疫情或将加速地产周期|地产

作者:发布时间:2020-02-12分类:摩登4注册网站阅读:7 ℃评论:0 评论

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  原标题:流行病加快了房地产周期,找到了超越白银时代的“真正的领导者”

  资料来源:《红色杂志》财经

  为了做好防疫工作,几个城市的销售处暂时关闭,许多房地产项目地点被推迟恢复工作。

这给房地产企业的销售收入和集中销售带来了很大的压力,而房地产存货的规模却在不断增加。

新的王冠流行可能会加速房地产业的去杠杆化和分化。

在“真正的领导者”在差异化中脱颖而出的同时,一些高增长股票也值得投资者注意。

  2003年的SARS流行病使房地产业“冻结”,但在SARS流行后,随着经济的强劲复苏,房地产业迅速回到了扩张之路。

房地产行业现在正面临类似的危机,但其影响可能完全不同。

一些投资者表示,在2019年房地产市场监管和房地产融资趋紧以及住房公司现金流量趋紧的情况下,与2003年相比,疫情的爆发将对房地产市场和房地产股的基本面产生更大的影响。

如果疫情发展,整个行业的开始日期晚于3月,则住房公司今年的销售和完工节奏将受到很大影响。

  然而,由于房地产市场受到行业政策的极大影响,许多投资者告诉《红色周刊》记者,在这一流行病的影响下,2020年行业政策可能比预期的更为宽松,这可以肯定带动房地产行业的发展。 在某种程度上。

同时,房地产业去杠杆化和差异化的趋势也将加速。

尽管“真正的领导者”是突出的,但第二和第三层的一些高增长股票也值得关注。

其中,具有“造血能力”较强的房地产企业

现金流管理能力将具有优势。

  两市房地产股呈现“差异化”

  春节后开盘以来,A股和香港股票房地产板块表现“跌宕起伏”。

截至2月7日,深港通房地产指数上涨了1。

92%的房地产(深圳)指数为7。

下降了07%,跑输大盘。

具体到个股方面,港股徐汇控股集团,中国金茂,中国海外发展上涨超过8%,华润置地,万科企业,洛根房地产,融创中国上涨超过6%; 尽管主流A股住房公司仍在下跌,但万科A,保利房地产,新城控股和绿地控股下跌了5。

1%,6。

1%,3。

4%,9。

9%的大悦城,华夏兴富,太和集团和荣盛发展均下跌超过10%。

  对此,Foxtail Pine Capital董事长王代新对《红色周刊》记者说,A股与港股之间的房地产行业存在一定的分化趋势,一方面是由于国内调整的浪潮。 春节前的房地产股,这方面也与两市首都对房地产板块的不同看法有关。

“香港股票市场在2017年经历了房地产市场之后,投资风格逐渐变得更加理性,并且更加重视房地产公司的基本面,而A股市场将房地产股更多地视为周期性股, 而股票价格受行业政策和房价的影响,波动的影响很大,主流基金很少关注上市的房屋公司。

从头寸比率来看,房地产股票的类型和数量非常低。

  《红色周刊》记者注意到,在本周下跌之后,已经处于A股估值低迷的房地产行业可能会遇到罕见的投资机会,其中招商局蛇口跌至2018年10月以来的最低点。

大悦城跌至2019年2月以来的最低点,阳光城,蓝光开发和中南建设等中型住房公司也经历了不同程度的调整。

  王代新指出,当整个房地产行业的增长速度趋于平稳时,万科等龙头企业的步伐将主要是“稳定”。

,并且难以实现爆炸性的性能增长。

大规模扩张的需求可能会创造出超越银器时代行业的业绩。

  多处营业所关闭

  2月房地产销售出现负增长的可能性

  受这一流行病的影响,许多地方都采取了减少开发商聚集的措施,包括中止开发商开设商品房销售办事处以及中止中介公司的业务。

据《红色周刊》不完全统计,自1月25日以来,福州,宁波和南京等20多个省市已暂停营业处和中介店的开业。

北京,上海,长沙等地的有关部门要求,施工现场的恢复日期不得早于2月9日的24:00(某些地区为2月8日或10日)。

  因此,在2020年第一季度,各地的房地产市场很有可能不会像往年一样有一个小的春天,房地产市场的交易量也将暴跌。

新的王冠流行对房屋销售的影响可能会在房屋公司2月份的销售摘要中反映出来。

  中泰证券首席宏观分析师梁中华对《红色周刊》记者说,往年春节假期过后,房地产销售将逐步恢复。

今年,在流行病的影响下,30个大中城市的商品房销售面积几乎为零。

尽管春节假期已经结束,但疫情的恐慌可能继续影响未来的销售。

  面对这种流行病的影响,房屋公司采取了许多措施来保护销售业绩。

乡村房屋,万科,融创中国,保利发展,富力房地产和其他房屋公司已推出在线销售服务; 中国恒大皇家兰亭,万科的魅力城市和金帝宗松等项目也推出了量价促销。

但是,仍然有行业分析师预测,许多房屋公司的2月份销售可能会出现悬崖式下降,预计会有80%或90%的负增长。

  实际上,在许多地方的销售办事处“关门大潮”之前,受行业淡季和流行初期的影响,到2020年1月主流住房公司的销售(时间表)已经下降到一定程度。 程度。

根据E-Han智库的数据,到2020年1月,所有梯队房屋公司的销售业绩将出现不同程度的下降,平均增长率将下降9。

3%。

  从第一家梯队房屋公司“碧湾横荣”的销售情况来看,《红色周刊》汇编了上市房屋公司公告和宜瀚智库的数据,发现2020年1月最畅销的万科房地产卖出了 金额是549。

中国恒大以1亿元的价格在2019年大举成交,以1亿元人民币的销售额位居第二。

5亿元; 碧桂园至329。

销售额2亿元,在主流住房企业中排名第三; 融创中国1月份的销售额仅为186。

3亿元,202。

突破8亿元。

  《红色周刊》记者注意到,随着主流房企整体销售业绩的减弱,一线房企的销售变化也呈现出不同的趋势。

万科的运营数据在第一梯队中比其他房地产公司更稳定。

一月份的销量和销售面积增加了12个。

3%和5%,平均销售价格也提高了7%。

恒大,碧桂园和融创的销售额均有不同程度的下降。

其中,从数据性能的角度来看,恒大仍在采用按价格定价的销售模式,其销售额下降了6。

同时,销售面积为1%,与去年同期相比增长了16%,平均销售价格同比下降了19%。

  同时,就新价值而言,房地产公司的业绩远非销售排名。

根据鄂汉智库的数据,1月份新增产值超过200亿元的房地产企业有保利地产和阳光城,中海地产,格陵兰的新增值 控股和龙湖集团的市值超过了100亿元。

新增加值的规模并不突出,为20。

5亿元,63。

6亿元,50。

7亿元,93。

6亿元。

自2019年各融资口岸逐步收紧以来,住房企业的投资强度明显减弱,投资方向也主要集中在一线和二线城市,减少了对三线和四线的投资 城市。

在春节期间,这种现象尤为严重。

阶段可能更明显。

  值得注意的是,与此同时,房屋公司的销售业绩受到行业淡季和疫病影响的抑制,整个房地产市场也面临着前所未有的解散压力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《红色周刊》,房地产市场在2019年已经面临大量库存压力,目前的库存规模保持了13个月的年度-同比正增长趋势。

  “ 2019年12月,在100个城市中新建商品住房的存货与销售比率为9,即存货清算周期为9。

在6个月内,这也意味着市场需要9。

6个月。

观察全年存货比数据,总体上呈V形趋势。

其中,8月为全年最低,随后受库存增加等数据影响,存货比数据也明显增加。

因此,到2020年住房公司仍将面临更大的去库存压力。

“严跃进分析说,”最近发生的新冠状病毒事件将严重影响第一季度的市场交易,这也将影响住房公司和相关城市的去库存工作。

  新王冠流行可能会加速房地产周期

  房地产公司面临新挑战

  近年来,随着房地产市场的持续透支,在行业和经济面临下行压力的情况下,流行病的出现使房地产行业恶化。

梁中华说:“年销量为1。

70亿平方米淹没了很大的需求空间。

根据我们计算出的房地产库存数据,房地产市场的供求关系已经恶化,土地购买和房价上涨也在增加。

退后,退下。

房地产市场正在从“追赶”转向“杀戮”。

在2020年甚至2021年,它将面临非常大的平均回报压力。

  针对中华流行病对住房公司基本面的影响,梁中华说,开发商的现金流无疑将受到更大的影响。

过去几年,融资环境一直很紧张,销售收入已成为房屋公司非常重要的资金来源。

据统计,预付款和个人抵押贷款约占房地产开发资金来源的50%。

这种流行病的影响可能使现金流量紧张且融资困难的中小型房地产公司面临生存危机,从而加速了本已疲软的房地产周期。

  国泰瑞丰投资研究部主任任凯还告诉《红色周刊》,尽管“以历史为鉴”,但2003年非典流行对房地产市场和房地产股的影响主要体现在短期内。

当时,经济也处于强劲复苏之中。

随后的取货相对较快; 但在2019年房地产市场法规和房地产融资趋紧以及住房公司现金流量趋紧的背景下,2020年新的王冠流行对房地产市场和房地产股票基本面的影响可能大于2003年, 并且房地产业受到影响的程度也可能大于其他行业。

  “事实上,整个2019年房屋公司的紧张状况非常明显。

不仅国内融资有限,而且海外融资成本也增加了。

春节前,许多国内住房股在股价创历史新高时选择筹集资金。

自2019年以来,万科企业(Vanke H股),正荣房地产,华润置地,富力房地产和新城市发展(新城市控股)的配股数量已超过2亿股, 万科和华润的股权融资额已达到约77笔。

8亿港币和67。

2亿港币。

在还款和非化学化的双重压力下,房地产公司2020年的现金流将面临更加严峻的考验。

甚至紧缩的房屋公司甚至可能借高利贷来缓解资本链危机。

任凯分析。

  值得注意的是,虽然各地停售办事处影响到住房企业的销售恢复,但建筑工地的延迟恢复也将对住房企业的基本面产生重大影响。

专业投资者,著名博主朱久告诉《红色周刊》记者,如果建设期推迟,不仅会减少今年的实用面积,影响年度销售任务的完成,还会减少 完工面积,影响利润。

沉降。

  朱九认为,消费者端对房屋公司的影响不是最大,因为购买房屋是低频消费,并且购买力可能会延迟,而且春节前后这个行业都是淡季, 不到年度消费的20%。

对住房企业基本面的影响更大。

如果房地产行业能够在2月底恢复工作,那么2020年的市场形势仍然相对乐观,但是该流行病的拐点还不清楚。

如果建设工作迟于三月份开始,住房公司今年的推进和完工进度将受到很大影响。

招商证券还指出,住房公司的延迟开工可能会间接影响后期的供应,从而影响长期的销售。

预计该流行病全年的销售增长率将更高。

负5个百分点。

  《红色周刊》记者注意到,由于竣工节奏对住房公司结算的影响,业绩下降的情况在2019年更为普遍。 根据此前《红色周刊》的报道,绿城中国被怀疑有“逆转业绩”的违法住房交付行为,世茂房地产还因未通过竣工验收而推迟了住房交付,并支付了大量赔偿金。

  招商证券的分析指出,新的王冠流行可能会加速房地产业的去杠杆化和分化。

行业去杠杆化的背后将使“真正的领导者”突出。

其中,具有“造血能力”和强大现金流管理能力的房屋公司将具有优势。

在为房地产企业实现正现金流的过程中,预收款(合同负债,下同)占大部分销售偿还款。

报告期内房地产企业预收款增加直接反映了当期预售返利。

  《红色周刊》记者注意到,截至2019年第三季度,A股住房企业的最大预付款是万科A,最高为5880。

419。

20亿元人民币,其次是保利地产的3829。

342。

90亿元; 前三季度预收账款增幅最大的是新城市控股,较2018年底增加908。

234。

10亿元,万科和保利比2018年底增加830亿元以上。

此外,还包括格陵兰控股,新城控股,招商局蛇口,中南建设和金科公司的预收款。

,Ltd.

总额均超过1000亿元,而荣盛发展,阳光城和金地集团则突破800亿元。

  (本文已于2月8日发表在《红色周刊》上)

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