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宋国庆:低廉的租金销售比率是房价长期变化的关键

作者:发布时间:2019-12-27分类:摩登4注册网站阅读:11 ℃评论:0 评论

  原标题:宋国庆:租金和利率对房价的影响

  资料来源:北京大学发展研究所

  1个

2

月1日

5

,2

019年,举行了由北京大学国家发展研究院主办,方正证券联合赞助的“第四次国家发展论坛”。

许多著名的学者和企业家专注于全球变化和国家发展,以分享见识并与智慧碰撞。

本文基于北京大学发展研究院金光教授的宋国庆教授的讲话。

  宋国庆,北京大学国家发展研究院金光讲座教授

  1

  实际租金对房价的影响

  十一月份,CPI租金上涨了0。

9%,很少低于1。

同比增长0%。

我们认为出租房屋租金与非食品价格之比为实际租金,因为通货膨胀率高,非食品价格将上涨。

如果租金随此上涨,这并不完全意味着租金本身在上涨,这可能只是通货膨胀效应。

消除非食品通胀之后,实际租金将上涨。

  在过去的十年中,租金的涨幅明显大于非食品类CPI,导致实际租金迅速上涨(图1)。

从2001年到现在,它可能增加了4

比非食品CPI高0%。

但是,自2016年以来,实际租金的涨幅明显较小,甚至在最近几个月中有所下降。

这是一个不同的信号。

  图1。

实际租金-租金/非食品价格(季节性调整后)

  这里的租金数据主要来自统计局的CPI,以及来自其他来源的租金数据。

综上所述,许多城市的租金肯定下降了。

几个月来,北京的租金下降不多,但北京的价格却有所下降。

  租金下降是非常重要的事情。

从过去的趋势来看,当前的变化值得关注。

因为当我们看房价时,未来的租金非常重要。

  过去,每个人都认为房价会上涨。

购买房屋,明年房价将上涨10%甚至20%。

在这种情况下,租金不算什么。

但是现在情况有所不同。

房价不会上涨,甚至不会下跌。

您不禁要注意租金,至少对于投资者而言。

  这意味着未来的租金是否能超过CPI,也就是说,实际租金的变化也将对房价的变化产生重要影响。

  早年,大量农民进入城市的问题带来了经济繁荣,这两者密切相关。

相应地,从短期波动中也可以看出,非农业就业对实际租金有显着影响(图2)。

随着农民转移周期的消失,这种影响也消失了。

从近年来的情况来看,实际租金与短期经济繁荣无关,实际租金的下降呈现出趋势变化,这与城市化和人均增加等长期因素有关。 房屋面积。

  图2。

第二产业和第三产业实际租金同比变化和就业人数同比增长

  2

  实际利率对房价短期变化的影响

  接下来,我将使用个人抵押贷款利率和房屋租金比率来代表实际抵押贷款利率。

  在过去的短期内,房价已对实际抵押贷款利率做出了显着反应。

这里的重点是短期波动。

回顾过去,如图3

所示

,当实际利率高时,房价的增长相对较低;当实际利率相对低时,房价的增长相对较高。

  当然,这并不完全准确,至少不及早年,但相关性仍然存在。

这是短期情况。

从长远来看,这是另一个故事:实际房价的波动是长期和短期波动的叠加。

  从图中可以看出,实际抵押贷款利率最近已显着增加,因为名义抵押贷款利率现在约为5%,而出租房屋租金的同比增长率仅为0。

9%,因此实际抵押贷款利率非常高,70个城市的二手房价格同比上涨了约3%,但环比一直很低,其中一些大约是平均水平, 二手房下降了。

北京的降幅较大。

当然,北京房价的下跌与首都的撤离因素有关。

  图3。

实际抵押贷款利率变化和同比价格上涨

  3

  较低的租金与销售比率是房价长期变化的关键

  我刚才说的是房价的短期波动。

现在让我们从长远角度进行分析。

租金与销售比率或租金收益率是房价长期变化的关键,而房价目前仍处于非常低的水平(图4)。

  在过去的两年中,根据北京和上海等一线城市的统计,它可能已经略有反弹。

这是因为原始值太低。

为什么我们要着眼于该指标来判断长期房价趋势?

简单的计算是,如果您现在去购买房屋,贷款利率约为5%,然后将房屋出租,则一年的租金约为1。

5%的收益(不包括折旧),您仍然有3-4个百分点的净亏损。

  因此,过去房价的上涨也受到租金上涨的支持。

现在情况已经改变。

实际租金(租金减去非食品CPI)已停止增长。

  如果没有过去长期租金上涨的支持,为什么现在房价可以维持生活呢?

与抵押贷款利率相比,该回报率确实非常低,但与自有资金相比,情况会更好。

自有资金的成本大约是十年期政府债券的3%。

如果减去未来的1-2%的通货膨胀率,则只能剩下真实收益的1%,这基本上等于租金收益。

当然,还有一个假设,即实际租金将不再下降,同时,扣除通货膨胀因素后,房价的上涨将基本保持不变。

那么当前的租金收益率或实际投资回报率类似于十年期政府债券收益率,低于2%。可以将租金收益率与3%或更高的名义固定收益率进行平衡。

  图4。

个人抵押利率和租金收益率

  4

  抵押利率对自筹资金购买房屋的比例有很大影响

  购房自筹资金主要是购房首付或贷款的其余部分。

图5显示,个人抵押贷款利率对自筹资金的比例有重大影响。

此处的数据按以下方式处理:买房的自筹资金=商品房的销售额-0。

89 *为居民增加中长期消费贷款。

这里不考虑二手房交易中涉及的抵押。

  现在正在发生的事情是自筹资金的比例增长更快,而抵押贷款增长率实际上比前一个月下降得更快,这是社会融资增长率放缓的原因之一。

尽管货币政策做了一定的对冲,但仍然相对较低。

抵押贷款增长率很低,主要原因是个人抵押贷款利率较高。

  从今年的利率变化来看,利率在今年上半年有所下降,并且自第三季度以来略有上升,这主要是因为它们与猪肉价格的上涨非常相关。 已经考虑了猪肉价格上涨的因素。

  到11月,随着猪肉价格最终停止上涨,银行间利率已从中期开始下降。

猪肉下跌后的两周,央行略微放松了货币政策,中短期之后,短期利率有所下降。

  利率的变化在一般贷款利率和抵押贷款利率之间具有另一个风险溢价效应,因为当前的经济衰退,风险相对较大,抵押贷款利率与风险溢价之间的差异也更大。 关系。

加上房地产政策的影响,抵押贷款利率现在相对较高。

  图5。

个人抵押贷款利率和自筹资金购买房屋的比例

  5

  自2016年以来居民的增量杠杆下降

  图6显示,住房存量与GDP的比率(红线)一直在上升。

然而,自2016年以来,住宅增量杠杆比率(增量抵押贷款/ GDP,蓝线)有所下降。

  增量杠杆将每月的新抵押贷款考虑在内。

如果用房屋首付比例或自有资金比例来计算,住房贷款所占比例正在下降,也就是说,借钱购买房屋的比例正在下降。

用资产负债率衡量,负债率正在下降。

增量杠杆就是这种情况。

  图6。

抵押贷款增加/ GDP年率和抵押存量/ GDP(经季节调整后的百分比)

  总体而言,抵押贷款存量与国内生产总值的比率长期以来一直在上升。

根据之前对房租与房价的估计,增量抵押贷款对GDP的比率已从长期趋势趋于平缓,至少不再上升。

  短期来看,由于实际利率较高,部分房租和房价已经下跌。

房价下降的很大一部分是长期趋势因素,包括上述相对较低的租金和销售额。

同时,短期因素是实际利率高,银行间利率传导对抵押贷款利率的风险溢价影响以及猪肉价格上涨。

  明年,猪肉价格将下跌一点,货币政策有继续宽松的空间,抵押贷款利率下降的空间和可能性。

目前,房价和租金的变化受长期趋势变化和短期因素的影响。

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