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上市当天,“两天的冰与火”保利地产在邻里休息时代崛起 保利地产

作者:发布时间:2019-12-20分类:摩登4注册网站阅读:10 ℃评论:0 评论

  两家房地产公司于同一天在香港上市,但命运却截然不同。

12月19日,保利地产(06049。

香港)正式登陆香港股市,飙升29。

2%,收盘价45。

35港元,总市值为241。

港币$ 8。

70亿。

登陆香港证券交易所时代社区(09928。

香港)突破首日收盘价4。

港币88元,下跌5。

二十四%。

  随着保利地产和时代广场的加入,现在在资本市场上有19家房地产公司在香港上市,而南都地产(603506。

SH)。

今年,兴业五联,正荣地产,平兴控股,建业新生活,石狮服务和华发地产仍在排队。

  上市热潮的背后,是物业管理公司扩大规模,增加市场份额的需求。

平安证券研究报告显示,前十大行业仅占11个。

4%。

最高色彩寿命的市场份额仅为1。

7%,远低于领先的房屋公司的市场份额。

但是,在“冰与火”时代,保利地产及其邻国的状况仍然反映出该行业不断增长的马修效应和利润模型的局限性。

  新行业颠覆者

  从今年4月11日新三板退市,到12月19日登陆资本市场,保利置业已成为上市首日市值达到232的业内新“卡牌手”。

7亿港元,超过了绿城服务(02869。

香港)成为香港股票市场第三大最有价值的物业管理股票,仅次于碧桂园服务(06098)。

香港)和彩生活(01778。

香港)。

  在国有企业发展的支持下,保利地产拥有规模先发优势。

从2016年到2018年,该公司的收入为25。

6。

40亿,32。

4亿和42。

2。

90亿元,年均复合增长率28。

4%。

净利润为1。

4。

90亿元,2。

2美元

50亿和3。

3。

60亿元,年均复合增长率50。

1%。

截至2019年6月底,保利地产的合同管理面积为454。

900万平方米,管内总面积260。

300万平方米。

  从业务角度看,保利地产主要为国内一线和二线城市的各种类型的物业提供物业管理服务,非所有者增值服务和社区增值服务。

物业管理服务是主要的收入来源。

今年上半年的收入为18。

2。

20亿,增长42。

64%; 非所有者增值服务收入4。

5,

80亿,增长了43。

2%; 社区增值服务收入5。

4亿,同比增长64。

3%。

  随着行业的“赛马”活动越来越强,保利地产渴望通过上市进一步扩大规模。

全球发售价格为35。

10港元,筹款规模约为46。

8亿港元,是香港联交所历史上最大的物业管理公司IPO。

全球发售后,保利地产的总股本增至5。

与3。

保利地产持有30亿股股份,共持有保利地产4亿股内资股,占已发行股本的75%。

  与Poly Property的动荡相比,时代的临近似乎有点不可预测。

在规模上,时代社区的管理面积不超过1亿。

截至2019年6月30日,该公司的管理区域近42个。

700万平方米,管理着210个项目,包括中国15个城市的住宅社区,工业园区,政府大楼,公共设施以及市政环境卫生项目。

  收入规模也并不突出。

时间邻里收入从2016年的3起。

72。

90亿元,增加到6。

2018年为60亿

95。

80亿元,年均复合增长率36。

6%,和3。

截至2018年6月30日止六个月

77。

60亿元增加48。

1%至4。

55。

70亿元。

  从住房公司剥离出来的大多数房地产公司都来自母公司自己的项目。 另一方面,它们来自第三方财产,包括收购形式和品牌出口形式。

回顾截至今年中旬的那个时代,中国集团的计息负债为501。

2。

10亿元,增加23。

52%。

在11月之前,该公司的销售额为676。

4。

80亿元,实现了90年的目标。

19%。

  在自身规模和当前收入状况的情况下,如何减少对母公司的依赖并增加第三方项目的比例已成为该时代邻国面临的挑战。

“在项目面积方面,时代中国的支持与第三方的支持之间将保持平衡。

双方将继续发展。

“公司的执行董事兼首席执行官王萌说。

  潮流消退带来的挑战

  自2014年以来的色彩生活(01778。

香港)上市门打开之后,房地产公司努力抢占资本市场的步伐一直持续到今天。

香港的上市公司数量非常集中。

2018年共有5个; 2019年有八家,成为物业管理公司上市的“重要年份”。

物业管理类股在资本市场中也很活跃。

今年有六只股票翻了一番,涨幅最大,接近200%。

  中泰证券认为,目前行业竞争格局尚未敲定,龙头企业可以利用资金进行并购,扩大经营规模,提高经营效率。

保利地产表示,约有57%的净收益将用于抓住战略投资机会,选择并购,发展战略联盟以及扩大物业管理业务规模。 时代邻居还表示,预计净收益约为7。

港币$ 9。

20亿,其中65%用于业务扩展。

  在资本市场喧嚣的背后,房地产行业盈利模式的困境日益突出。

目前,在香港上市的房地产公司仍无法完全摆脱对母公司的依赖。

截至今年上半年,Times Neighborhood管理的区域中近80%来自母公司。

在2017年,2018年和2019年上半年,向时代中国集团提供服务的收入为1。

2。

10亿元,2。

$ 1。

60亿和1。

2。

20亿元。

  值得注意的是,物业管理服务(占公司收入的大部分)占据了最高成本。

劳动力成本在该地区总销售成本中所占的比例逐年增加。

2016年的年度人工成本为1。

6。

90亿元,占59。

1%; 到2019年上半年,成本已达到2。

2。

50亿元,占67。

7%。

  同时,时代社区的资产负债率明显更高。

从2016年到2018年,该集团的资产负债率为98。

1%,95%,97。

1%; 截至2019年6月底,该指标仍达到93。

7%。

时代中国认为,分拆将有助于实现该独立平台的投资价值,使该平台无需依赖母公司并改善财务管理结构即可直接进入资本市场进行融资。

  保利地产也面临利润“约束”。

该公司过去三年的毛利率为16。

7%,17。

9%,20。

1%; 该公司的净利率仅为5。

8%,6。

9%,7。

9%。

保利地产表示,该公司面临来自各方的成本上升压力,包括但不限于:最低工资增长,员工人数增加以及成本节省措施生效所需的时间。

  今年上半年,诸如Cai Life,Greentown Service和Ya Life等主要房地产公司的发展速度有所放缓。

那个时代邻里的破裂也暴露了物业管理行业的尴尬。

上市还没有结束。

如何突破利润模式的困境,减少对母公司的依赖,扩大增值服务的比例,已成为整个行业面临的挑战。

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