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千亿房地产公司业绩大幅增长的背后:转向赢利的“防御战” |房地产公司

作者:发布时间:2019-12-15分类:信息主管阅读:13 ℃评论:0 评论

  资料来源:《 21世纪经济报道》

  为了抵消销售规模和融资便利性,许多房地产公司过去都牺牲了自己的权益,并使用全口径销售来换取实质性增长。

随着国家战略布局的发展,许多上市住房公司已经开始考虑如何在实现分阶段销售后保持收入和利润的增长。

  房屋公司今年的销售业绩良好。

根据公布的2019年1月至11月的销售数据,排名前100位的房屋公司大多数都可以超过年度销售目标,但有一种现象值得关注:1000亿间房屋公司正在努力提高股权比例。

  滨江集团新滨江集团(002244。

深圳(简称“滨江”),其销售权益仅占40%,远低于其他1000亿房屋公司的50%-60%的主流权益。

但是,根据滨江董事长戚金兴的说法,该公司今年在该地块中的股权超过50%,明年销售股权的比例将增加。

  毗邻滨江的房地产公司也有中骏集团(01966。

香港(简称“中军”),洪阳房地产(01996年)。

香港(简称“弘阳”)等

中骏2019年的销售目标是700亿,其股权占50%以上。

但是,从今年征地的股权比例来看,多数仍保持在50%以上。 宏阳2019年的目标销售额为600亿,目前股权约占50%。

  同策研究院首席分析师张宏伟认为,在迈向千亿规模之前,房地产公司正在为规模而战。

一般而言,当预期未来市场良好时,大多数房地产公司将增加其股权,从而使未来的收入和利润也将得到改善。

如何在土地征用和开发阶段控制股权比例,是对住房企业市场预测能力的考验。

当市场预期不好时,房屋公司会通过减少股权来降低风险。

这时,销售规模是根据全口径计算的。

例如徐汇(00884。

香港,中军和宏阳的合作比例相对较大。

这是逻辑。

  区域差异化的加剧是住房公司开展权益合作的主要原因。

张宏伟说,滨江集团在其总部杭州有许多项目。

通过今年减少股权来迅速实现1000亿美元的目标是合乎逻辑的。

过去两年来,杭州市场一直处于上升趋势。

在此阶段之后,许多房地产公司已开始增加其土地使用权。

如果他们不增加权利,他们将面临收入和利润减少的情况。

  权益减少:区域差异下的规模需求

  截至今年11月底,在已设定年度绩效目标的企业中,近70%的房屋公司的完成率超过90%。

其中,世茂,龙湖,阳光城,金科,中梁,禹州,宝龙等许多房地产公司已经提前实现了年度目标。

  但是规模增长的背后是住房企业对其权利的需求。

整理财务报告数据并不难。

住房公司降低股权比例的重要原因是明显的市场差异。

  甚至正在步入2,000亿规模道路的徐汇,也面临股权比率过低的问题。

在2019年上半年,徐汇实现了486的股权销售。

4亿元,占55。

3%,而年初的股票销售比率为56。

67%下降。

  从徐汇市场的布局可以看出。

截至2018年底,徐汇市土壤总储量达到5500万平方米,价值8000亿元,其中91%分布在一线,二线和准二线城市,其中 由于购房和限价政策的调整已完成迅速发展和销售的压力急剧增加,许多房地产公司分担风险相对普遍。

  来自Kerri研究中心的数据显示,11月份一线城市的交易量稳定并反弹,比上月增长6%,比去年同期增长28%。

然而,25个二三线城市的交易量下降缓慢,跌幅明显收窄。

2%,同比下降15%。

  城市继续分裂。

重庆,昆明,杭州等市场依然强劲,交易量和环比均保持增长。

然而,长沙和福州等市场继续变冷,市场交易量和交易量几乎被削减。

  地区也有所不同。

长三角地区徐州和南京的交易减弱,上海和杭州的交易显着增加。

中西部城市明显不同。

重庆,昆明,成都等城市的交易量稳定增长,而武汉,郑州和西安的交易量则稳步下降。

长沙市场迅速冻结,比上月下降了63%。

  一个事实是,目前企业对土地的投资意愿仍然较强,但资金紧缩和限价政策使企业更加重视土地的获利能力。

  对于核心二线城市,价格限制的影响已逐渐增加。

为了确保利润率,房屋公司将更多精力放在基于机会的土地收购上,以最大程度地减少监管政策的影响; 而对于三线和四线城市,由于大多数城市的知名度逐渐下降,在这些城市的公司投资有所下降。

考虑到这些因素,住房企业更倾向于部署人口更多,需求更大的普通二线城市。

  从2019年1月至2019年11月,排名前10位的房屋公司的平均销售价值为4,157。

2亿元,平均销售增长率为18。

0%,排名11-30的公司的平均销售价值为1419。

6亿元,平均增长率22。

4%的平均销售额为31-50个公司,51-100个公司为786。

6亿元和358。

3亿元,平均增长率30。

3%和18。

8%。

其中,31-50家公司的平均销售增长率最高,其次是11-30家公司。

  房地产公司只有在确保规模经营的同时确保利润,才能生活得更好。

自今年年初以来,大型房地产企业的增速普遍放缓,约有1000亿大型房地产企业迎来了增长机会。

例如,杭州市场在过去两年中有所改善。

大多数房地产公司都选择股权合作。

  促进股权:保护利润增长

  在销售增长的同时,今年的中小型房地产公司也拿出土地来更多地关注股权的促进。

例如,禹州房地产(01628。

董事长林龙安在最近的一次反向路演中透露,今年的销售目标是680亿元,今年禹州房地产公司打算将其购地股权增加到50%。

  一些内部人士指出,在大型房地产公司出售之后,他们可以随时调整战略以理顺内部管理。

但是,中小型房地产公司有所不同。

他们选择使用杠杆和股权来增加杠杆并获得高额利润。

房地产企业的合作前发展也带来了质量不稳定,利润减少的问题。

  实际上,为了在年底冲刺,住房公司加快了供应步伐,29个重点城市的供应量显着反弹。

但是,市场并不期待年底市场,重点城市的成交量相同,分别下降12%和1%,市场的下行压力仍然较大。

  目前,住房企业仍面临取款压力。

“在不增加杠杆作用的情况下,预收款项是最大的资金来源,有效利用收益非常重要。

现金回报很快,不仅不需要利息,还需要负利息。

齐金星估计,2019年滨江资金的回报将在32至340亿元之间,并希望该公司2020年的现金提取达到450亿元。

  此外,齐金星透露,滨江将在产品质量和成本控制上更加完善。

前三季度,滨江现金净流入60亿元,全年预计约70亿元。

提取现金净额持续增长,目前已超过300亿元人民币。

贷款310亿元,增长5。

比去年增加了70亿元,利息也有所下降。

  相比之下,2018年的滨江正迅速进入1000亿阵营。

该房地产公司的明显特征之一是收入和利润的反向增长。

2018年1月至2018年12月,归属于上市公司股东的净利润为11。

9。

80亿到17。

1。

10亿,同比变化-30。

00%到0,房地产开发的平均净利润增长率为34。

52%。

同时,滨江2018年的销售额为850。

亿元,增加38个。

二十三%。

  戚金兴表示,只要保持在1000亿元,2020年滨江的规模就是“寻求稳定”。

“今年,公司实现了投资平衡。

明年将是财务和财务平衡,而来年则是团队平衡。

  “管理成本现在占1。

大约5%,我建议争取大约1%,一般公司是5%。

齐金星透露,作为衡量公司精细管理能力的标准

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